作者 ： 李炜光 张弘

来源 ： 新京报

在刚刚结束的中共十七届五中全会的公报中，再次提出“加快财税体制改革”。几年前，温家宝总理有关财税体制改革的一段讲话曾备受关注：“一个国家的财政史是惊心动魄的，如果你读它，会从中看到不仅是经济的发展，而且是社会的结构和公平正义的程度。在今后5年，我们要下决心推进财政体制改革，让人民的钱更好地为人民谋利益。”

财税体制改革进展如何？难点在哪儿？本报专访著名财税问题专家李炜光。

第一部分 财税改革与国家改革

分税制强化了“唯上体制”

新京报：从历史上看，财税体制改革与国家的整体改革是什么关系？

李炜光：100年前的今天，中国正在开展立宪运动，1910年成立资政院，是国会的前身。而且这个中国最早的议会还是由老佛爷慈禧自己建立起来的。资政院成立当年就开始审议预算，一下子把朝廷提交的预算额裁减了差不多四分之一下去。

当时地方也建立起议会，最早的地方议会还是在我们天津建立的，叫咨议局。参与这场运动的除了知识分子、官员，还有大量的实业家、商人，如张謇等人，社会各阶层都有，包括士兵、教师、学生———这是一场真正的民主运动。

但是这次改革最终还是失败了，1911年辛亥革命爆发。有的研究者说，当时是革命和立宪在赛跑，最后结果是革命胜利了，立宪失败了。但是，这给后人提供了一个非常珍贵的历史经验，那就是国家的体制改革可以从预算、税收方面入手。

英国的历史经验是，限制国王的权力，最好的办法是从限制他的钱袋权入手，把钱袋管住了，别的权力就不在话下。应该说一百年前的中国人非常聪明，他们找到了一条非常正确的路。

新京报：我们今天提出的“加快财税体制改革”，时机是否已经成熟了？

李炜光：我觉得可以做到，而且时机也早就成熟了。随着市场经济的发展，人们私有财产的形成和增加，我国民众的权利意识觉醒得非常快。

财税体制的问题又到了必须解决的时候，以土地财政为例就能看出来。为民众提供公共服务最多的是地方政府，而现行分税制又使得地方政府财政来源紧张，这种情况是怎么形成的呢？1993年分税制以前，原来地方政府占整个财政收入比例75%左右，承担责任也是75%到80%。收了那么多钱，也做了那么多的事。还 “文革”历史“欠账”、物价改革等等，所以80年代的中国，地方最具活力，人们心态也好。

分税制改革以后，地方政府占整个财政收入的比例由75%降到了40%左右，但是它承担的事务一点也没有减少。中央政府在把钱收上去的同时，没有把事务收上去，大部分留给了地方，地方财政容易出现亏空，不得不想办法创收。拿什么创？就是卖地，著名的土地财政就是这么演化来的。

分税制改革造成的另一个结果是，中央政府钱多了，年终突击还花不完，但是地方政府越往下，越是需要花钱的地方，如提高国民福利等方面，就越感觉没钱。

此外，分税制也进一步强化了中国早已存在的“唯上体制”，与市场经济讲究权力分散的体制背道而驰，这实际上是一种体制上的回归。很遗憾，至少到现在为止，学者们还很少有人谈到这一点。

财政预算缺乏实质性约束

新京报：推进预算民主，管住政府的钱袋子是改革很好的一个切入口，但是从政府方面来讲，这意味着自己的权力将受到掣肘，那么，政府是否有推动这一改革的动力？

李炜光：这件事是社会制度完善过程中必须去做的，而且一定要做好。现在我们中国已经发展到了这个十字路口，必须做出选择。

其中的道理是，政府也是由人来组成的，而人都有趋利的本性，在这一点上，百姓、官员没有什么两样。他在掌握公权力时候，由趋利的本性而作恶的可能性就大了许多，有人就可能利用公权侵吞人民的财产。我们为什么要强调预算的公开透明呢？就是想在发展的过程中逐渐形成某种制度，然后让这个制度逐步变成法律，不管是谁来当领导，都得这样做，把权力放在阳光下，接受人民的监督和控制。

我们虽然经过了三十年的改革开放，但是在体制，在制度上可依靠、支撑这个社会在良性轨道上去发展，去运行的东西不够。现在，靠财富掩盖这些缺陷，但是，这样的发展模式是难以持久的。所以，你要问我政府自身有什么动力推动这一改革，只能在制度改革、外部控制上下工夫。

新京报：你所说的预算民主，实施要点在哪里？

李炜光：首先预算要公开，公民要参与预算。公民参与，就是政府制定预算的时候不能自己说了算。

预算要公开，仅有公开还不够，还得做到透明。不能给个账本让我自己看，那不是正确的态度。公开是一个机制，要用法律程序保证公民都能亲身参与到预算过程中去，还要通过某种技术保证大多数公民都能看得懂预算。

近年来，浙江温岭、上海闵行区等地方，搞了一些公民参与预算的实验，效果良好，但这些试点一般都是地方官员和社会各界联手自己主动搞的。现在的地方官员大都接受过大学教育，也有的到发达国家考察过，觉得这个东西好就拿了过来。但这些富有新意的做法并没有变成国家法律和制度认可的东西。

由于缺乏体制的支持，这样的改革经常是短命的。一个比较开明的官员会做这个事，这个官员一走，改革便无法进行下去了，也就是说，没有真正变成制度性的东西。没有制度保障，有益的改革也很难有生存的希望，其结局，没有自生，只会是自灭。

新京报：每年的政府预算，不是要经过人大审议吗？

李炜光：在预算、税收问题上，人大缺乏实质性约束。比如说，政府要上一个大的工程项目，需要支出巨额财政资金，你得先去人大接受审查，走法律程序，经过严格审议、听证，举手表决，这需要讨论甚至激辩。在咱们这还做得不够。

再有，我们国家的预算年度是1月1日到12月31日，但“两会”是在三月份才召开，审议通过预算才能执行。那么，一到三月份，整整一个季度，等于这个国家没有预算。

审议预算的时间也太短，说是一天半，但这一天半得审议三个报告，算下来也就是半天时间。

1985 年前后赋予国务院决定税种设置的权力，到现在还没收回人大。为什么最近有的地方要开始征收房产税，而不是像过去那样叫物业税呢？叫物业税就是新税，叫房产税是老税种，就可以避开新税种在人大立法方面可能遇到的一些问题，说白了，就是可以不走法治之路。但是，新开征的房产税早已不再是过去那个老的房产税了，这样公开违背法律的行为恰恰是某些地方政府的所作所为，真的让人不可思议。

第二部分 财税改革与公民权利

物业税 不动产税不要轻易去碰它

新京报：财税改革显然与每个家庭、每个公民息息相关，以物业税为例，这种关联主要体现在哪里？

李炜光：我们虽然有物权法，但是跟税法还没有做到很好的衔接。如果你这个时候开征房产税，而制度建设又跟不上的话，就很容易变形。

物业税是最复杂的东西，复杂在于它是直接税，而且是直接税里面最直接的税。个人所得税还可以通过代扣代缴的形式，不是你自己从口袋里掏钱交税，而直接交税感觉是不太一样的，在国外，征收物业税时需向纳税人说明交上去的税用在哪里，比如加拿大，有三十多个物业税的具体使用项目，大部分用在社区建设上，纳税人直接受益。

不动产税不要轻易去碰它。因为财产是属于公民个人的，是面对面地从老百姓兜里掏钱纳税，有相当的难度，政府在准备征收房产税的时候应该考虑到这一点。可是我们在制定物业税的过程中向人民讲清楚这个道理了吗？目前还没有，人们（包括政府部门自己）普遍认为征收物业税就是为了弥补地方政府财政亏空的，而没有谁说上一句，交这个税跟大家得到的公共服务之间究竟有多少关系。

物业税是一个非常复杂的税种，需要非常高的政治智慧和超强的执政技巧、能力，还需要有非常融洽的官民关系和高效率的行政运作方式，缺了这些，比如，如果有人抗拒交税怎么办？

另外，征收物业税，马上就会涉及公民财产的认证问题。房价是随着市场供求关系上下波动的，每年都要重新评估，得有一个相对独立的评估机构做这件事，还得有一个中间机构负责仲裁。都是由税务局自己说了算哪行？没有这样的机构，评估结果出来民众不服怎么办，到哪里去申诉？申诉结果不服还可以怎样做法律的救济？这些因素，我们打算征物业税或房产税的人认真考虑过吗？

个人所得税 一直缺乏实质性改革

新京报：还有一点和我们紧密相连的是个人所得税。我每月被扣掉一千多，但是因为我没有北京户籍，孩子不得不在老家农村上学。每年都有人大代表提议改革所得税制，好像也没有效果。

李炜光：个人所得税都是两千块钱扣除标准，起征点都是一样的，但是各地收入水平和物价水平是不一样的，中西部地区跟北京、上海怎么比？扣除额却都是两千。就不能给地方政府或人大一点权力，比如给一个上下浮动的区间，让地方自己有权决定该怎么征税，不是更科学一点吗？

在北京这样的城市，一个月过日子需要多少钱，每个家庭都有自己的小账本：吃饭穿衣需要花多少钱，看病多少钱，孩子上学多少钱，赡养老人多少钱，房贷月供多少钱，购买电脑多少钱，大家算一算，一个月在北京两千块钱够不够？肯定不够。大学毕业生常被形容为“蚁族”、“月光族”，吃了饭，房租交了，收入也没了，一点积累也留不下，中国未来的中产阶级怎么形成？

在税收学上有个原则，征税不能侵入居民的必要生活部分，老百姓过日子的钱是不能够被征税的，否则就属于恶税了，这是底线。

新京报：还有，我们的个人所得税好像不管物价上涨，也不管通货膨胀，这是否合理？是否也需要改革？

李炜光：个人所得税这么多年了实际上一直没有做实质性的改革，其调节贫富差距的效应一直很弱，甚至起反向作用。

我国的税后基尼系数甚至等于或大于税前基尼系数就是证明。我有一个去加拿大留学的朋友，交了几次税，就赶上经济危机了，通货膨胀加剧，物价上涨，大家普遍感受到生活的压力。没想到这时候加拿大政府开始退税，他跟我说到这的时候几乎喊了起来：真的退回来了啊！拿着这个钱都激动得掉眼泪了，说，“兄弟们，今天晚上去吃饭，我请客！”他问我，“知道为什么这么激动吗？我从来没有体会过这种感觉啊，太奇妙了，天下哪儿有这种天上掉馅儿饼的事儿？”

我们还从来没有想到过，交出去的钱政府还能还回来，如果将来我们这也有这种机会，咱们也尝试一下，也会激动得掉眼泪。那就是一种做主人的感觉。当我为这个社会尽义务，当我有困难的时候，国家会想着我，这样，家和国的心才会联结在一起。

财政公开 不能有预算外收支行为

新京报：在现有的渠道和法律、政策许可的情况下，如果一个公民想参与到你所说的预算民主，监督政府的财政是否透明、公开，他可以怎样参与？

李炜光：问题在于预算法的缺位，我们没有一套完备的预算报告制度、预算监控制度以及预算听证制度，这不是一般性的问题，而是制度缺漏。

由于公民权利几乎所有的重要方面都与预算密切相关，就必须保障公民对政府财政收入和支出的知情权、过问权、追究权和监督权。不过，长期以来，这些极为重要的权利并没有引起人们的普遍重视，包括政府官员，也包括公民自己。

新京报：如果参与的程度有限，那么在制度和政策设计方面应当怎样进行改进？

李炜光：目前，我国的财政信息是以统计资料的形式向社会发布的，难以体现向纳税人报告和认真负责的诚意；我国也没有政府会计和财务报告标准，更没有民意调研方面的法律、法规。

人大和政府的有关部门应着手制定相关的法律标准，包括反映政府财务状况的资产负债表、财务报表和统计报表的类别和格式等，经全国人大审议施行。

无论是预算还是政府财务报告，都必须体现出“归一性”，即涵盖政府的全部财政收支活动，不能有预算或财务报告之外的财政收支行为存在，不能让人大代表们“审查”一本残缺不整的报告；预算或财务报告的语言则应该通俗易懂，便于人大代表和公众的审查、议论和监督，也只有这样，人大才能做出反映民意的决议来。

因此，政府需要加快自身的理念更新和制度改革，确保民众和社会各界对公共财政事务的广泛参与，确保公民对于公共支出的知情权、表达权和监督权。从中央到地方各级政府，都应当向人大和公众及时公布本级政府的年度预算和财务报告。

税收文化 还停留在“皇粮国税”

新京报：由于中国几千年来深受皇权专制思想的压制，中国人的公民意识比较淡薄，虽然现在处于公民权利苏醒的阶段，但是对于税收、财政的重要性远远没有达到充分的认识和深刻的理解，如何从根本上改进这种状况？

李炜光：我们太缺乏现代税收的文化理念，太缺乏纳税人的权利意识，太缺乏公共财政精神了。到目前为止，许多官员所能理解的政府与纳税人的关系，还是“支配” 与“被支配”、“管理”与“被管理”的关系；我国纳税人所理解的税收，还是“皇粮国税”的水平。改革开放三十多年了，在这个问题上，我们的长进实在有限。

国外的经验或许能促使我们反思自己的税收文化。SGATAR（亚洲税务管理与研究组织）的主干国家都非常注意政府在税收过程中的角色定位。他们认为，新型的税收征纳关系是以纳税人为中心，纳税服务的具体内容取决于纳税人的需求。他们非常注意加强对纳税人需求的调查分析，建立纳税人意愿的反映渠道，实现纳税人与税务部门的良性互动。比如在新加坡，企业被认为是经济增长的原动力，是社会财富的创造者，而政府不是企业的“家长”或“指挥官”。

政府的基本职责是向纳税人提供良好的法律、高效的行政效率以维护市场的公平竞争，并提供包括硬件（物质）和软件（人力）在内的税收基础设施。美国更是一个尊重纳税人权利的国家，制定有《纳税人权利法案》，在官方和民间建立了发达的纳税服务网络。所谓“民间”，是指独立于官方税务机构专为纳税人提供帮助的“纳税人援助服务处”,在每个州和报税中心都设有办公机构，其主要职责是维护纳税人和协助纳税人解决纳税过程遇到的困难，这就使大部分税收问题都能得到较为公正和及时的解决。

我们必须意识到，纳税人的权利、纳税人的精神、纳税人的原则，早晚要植根于我们的社会中和每一个公民的心灵中，并且将再也不会因为我们转过脸去而消失，我们唯一的选择是正视它，对它做出正确的解释。

公民承担纳税义务以享受宪法规定的各项权利为前提，任何单方面要求公民强制承担纳税义务的行为，都是不正义、不合法的。更重要的是，纳税不单单是一种向国家尽义务的过程，更是法律对公民作为这个国家主人的身份的确认，与义务相对的不只是权利，还融合着纳税人的责任、使命、尊严和荣誉。

宏观税负 已经超过居民收入水平

新京报：最近，有官员在《中国改革》杂志撰文指出，此前国外某杂志发布的中国税负痛苦指数全球排行第二的说法有误，随着公共产品和服务需求的快速上升，以及经济的不断发展，今后一个时期中国宏观税负不仅有上升的需要，也有提升空间。怎么看这个问题？

李炜光：世界银行曾对不同国家收入水平的类型提出过一个划分标准：人均GDP低于785美元的国家为低收入国家，宏观税负的平均值一般为13．07%；人均 GDP786—3125美元的国家为中下等收入国家，宏观税负平均值一般为18．59%；人均GDP3126—9655美元的国家为中上等收入国家，宏观税负平均值一般为21．59%；人均GDP大于9656的国家为高收入国家，宏观税负平均值一般为28．90%（见世界银行1998/1999世界发展报告）。

就按照这个标准衡量，我国目前仍属于中低收入国家，含社会保障缴款的宏观税负2005年为19.39%，宏观税负指标已经超过18．59%的平均值。按照目前税收速度增长，已经超过了中上等收入国家21．59%的水平，怎么可能得出“中国宏观税负目前仍处世界较低水平”的结论来呢？

我国税制与国外税制有一个重要区别，就是政府的财政收入除税收之外，还有一个几乎可以与它并驾齐驱的收入群：预算内收费、预算外收入、制度外收入。把这些统统加起来与GDP相比较，才是真正的“宏观税负”。如果再把制度外“之外”的乱收费、乱罚款、乱摊派，还有不得不计入企业成本的行贿，那就说不清楚是多少了。

所有这一切，都被一些官员有意或无意忽略掉了，所以我说他们说的那个“宏观税负”并非实际价值，就是这个道理，它必然与亿万民众亲身感受到的税收负担所带来的“税痛”大相径庭。

来源：袁剑

任何一位期望房地产价格下跌的人，只要愿意了解一下中国房地产市场中的力量对比，那他一定会感到沮丧甚至绝望。

在中国房地产巨大的泡沫游戏中，处于多头一方的，都是当今中国最为显赫的力量。在这些力量中，位列首位的是各级地方政府。无论是出于官员政绩，还是地方财政及gdp的考量，中国各级地方政府都有最大的激励推动中国房地产泡沫的不断膨胀。可谓中国房地产的死多头。其中理由无非利益二字。这也是为什么金融危机之后，中央政府稍有政策松动，各级地方政府便雷厉风行，密集出台各种房地产刺激政策的原因。出于同样的理由，在2010年中央政府开始抑制房地产泡沫的时候，各个地方政府则是虚与委蛇，能拖则拖。今年以来，处于某种特殊的政治需要。虽然也有个别地方大员祭出住房消费税之类的把戏，颇有一点对房地产泡沫大开杀戒的势头，但地方财政对土地泡沫的巨大需求使然，个别地方官员对房地产泡沫的特殊态度，至多能起到某种政治宣誓的作用。可以判断，地方政府对土地财政的依赖一天不结束，地方政府就始终是推动中国房地产泡沫的死多头。特别需要指出的是，在现行的政治架构中，地方政府只享受房地产泡沫所带来的利益，却丝毫不承担泡沫破裂的责任，是中国各级地方政府在推动房地产泡沫过程中毫无顾忌的重要原因。

在中国房地产的泡沫游戏中，与地方政府利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量，是形形色色、大大小小的房地产商。在这些房地产商中，虽然各有各的算盘，但几乎没有人不喜欢价格泡沫，泡沫越大，他们赚得越多，即便冷静如王石者，恐怕也不会与泡沫过不去。说归说，长远利益归长远利益，短期暴利毕竟不是坏事。至于泡沫破裂谁来兜底，地方政府尚且不顾，唯利是图的房地产商们又何须替古人担忧呢？所以，只要可能，他们就会采取诸如信息欺诈，游说政府等一切可能的手段，为房地产泡沫火上浇油。尤其值得一提的是，在中国一直以私营企业为主的房地产商队伍中，近年来杀出了一路黑马：央企。由于在资金成本及实力上的特点，以及在人事上与中国现行政治架构上的特殊勾连，央企的加入，为中国的房地产行业带来了重要的变数，其中最为重要的一条，就是中国房地产行业空前的软约束化。与一般的地产商不同，央企的管理者们，完全不需要为房地产泡沫的崩溃承担任何个人损失，短期的泡沫越大，对他们越有利。在所有的房地产公司中，央企最有动力推动房地产泡沫的膨胀。不止于此，今日央企的软约束已经远不止事后的免责，而更在于他们在事前对政策的游说，而这种政策的游说也绝非局限在传统的部门范围，而是直及货币政策。任何资产泡沫，追根究底都是货币问题。影响货币政策，实际上也就影响了资产泡沫的最源头。去岁以来，中国一反其他新兴经济体逐渐紧缩之势，货币政策欲紧还松，态度暧昧，虽不能完全归于央企之功，但与他们对政策钳制显然也有莫大关联。放眼经济领域，最大的软约束，莫过于货币政策之软约束。其结果自然是货币充斥，价格腾踊，全民买单收场。在一年多来的中国房地产市场中，央企房地产异军突起，在泡沫面前全无惧色，频频刷新地王记录，实在是其来有自。而这也正是中国房地产市场的重要特色之一。对于这些后起之秀，老牌民营房地产商们可谓亦喜亦忧。忧的是，他们可能挤占自己的市场机会，喜的则是，这些不要命的官商毕竟在市场摇摇欲坠之际，延长了泡沫周期，为他们壮了胆撑了腰。

不过，如果仅仅只有地方政府，房地产商的做多热情，没有银行一边倒的信贷支持，中国的房地产泡沫恐怕也不会像现在这样烈火喷油，日剧一日。在上个世纪90年代之后，中国银行业在靡费数万亿公帑救助之后，得以幸存。以迄于今，不仅市值独步全球，而且在风险管控，经营管理方面据说也已脱胎换骨。而最近几年我们看到的事实则让人忧从中来：中国耗资巨大的银行改革成果，很有可能是一个假象。中国银行业不仅业务高度的同质化，其最终的责任约束，似乎仍然无从谈起。短期利益依然是那些调动频繁的行长们的最高利益。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则都获利，于是，各大银行蜂拥放贷，一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。但一旦周期翻转（现在看来，这种概率正在变得越来越大），中国银行业无疑又是坏账如山。这种悲剧在金融史中俯拾皆是，在中国更是十年前刚刚发生的故事。但短期利益所系，似乎没有人相信悲剧会重演，他们宁愿相信，中国的经济以及房地产将是历史上的特例。中国金融业乃是技术精英云集之地，本应在市场狂热之时表现得更为理性，但他们在近几年的表现，让人有一次看到了，泡沫的狂热会在何种程度上摧毁一个民族的理智。不过，我不太相信中国金融业全是这般见识浅陋之人，我以为他们更加隐蔽的算盘是：反正银行也不是我的，最终大不了中央银行或者中央财政再次兜底（实际上是全民买单）。要烂大家一起烂，银行家个人的责任都可以归咎为所谓系统风险而消失得无影无踪。所以，只要宏观形势暂时不翻转，房地产短期内不崩盘，争先恐后放贷争取短期利润就成为唯一理性的行为，而那些审慎经营的银行看上去就更像是一群自以为是的书呆子。如此博傻，夫复何言。要而言之，无论从短期还是长期来看，竞相向房地产业放贷，推动房地产泡沫的不断腾升，都符合银行家们的利益。如此制度约束，中国银行业不成为房地产的多头反倒可能是咄咄怪事。

在中国房地产格局中角色最为微妙的是中央政府。由于中央政府对中国经济、社会负有广泛和最终的责任，他们对房地产的考量变得空前复杂，其处境也变得相当痛苦。一方面，他们需要房地产拉动经济——这是中国政治合法性的主要来源（如果不是唯一的话），另一方面，不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨却在不断吞噬着这种合法性，更为要命的是，随时可能破灭的房地产泡沫将彻底毁掉中国的金融系统并引发经济休克。这两种主要的厉害计算左右着中央政府对房地产的态度。其最终决策取决于他们这种计算结果。毫无疑问，在过去的很多年中，虽然房地产已经逐渐导致了系统性的民生问题，但其对中央政府的正面价值显然大于其负面价值。这也是中央政府尽管不断出台各种抑制泡沫的政策，但却始终不敢下重手的原因所在。及至金融危机，出于反危机之需，房地产更是万千宠爱积于一身，中央政府不得不食言自肥，重新出台刺激房地产的各种政策。直到目前，中央政府的官方态度仍然是 “保持房地产的健康、稳定”。在这一点上，素以坦率鲁莽着称的任志强先生的看法，的确相当精准。他几乎不放过任何机会纠正媒体对中央政府态度的错误解读：政府从来没说要打压房地产，只是希望房地产价格稳定。任志强先生的话翻译一下实际上是说：别看中央政府叫唤的厉害，他们仍然是我们的潜在的多头同盟军。纵观近十年来中央政府在房地产上的作为，虽然表现摇摆，态度暧昧，但如果将其归于多头一方，虽不中亦不远也。有趣的是，中央政府这种反反复复、投鼠忌器的政策表现，不仅没有抑制住房价，反而造成了广泛的错觉。在这种错觉中，中央政府的政策是唯一能够左右房地产价格的唯一因素，所有的下跌都是中央政府的打压政策而不是市场本身的力量所导致的。于是，房地产投机者与市场的博弈变成了他们与中央政府的博弈。不幸的是，中国房地产的投机者们早就看透了中央政府的底牌：出于gdp的需要，中央政府即便暂时抑制房地产投机，也不会将房地产往死里整。所以，一旦中央政府出台抑制房地产泡沫的政策，投机者们则祭出托字诀，坐等中央政府的下一次妥协。在这样一种意志的较量中，过往十年的记录表明，形形色色的市场投机者们几乎完胜。在这个意义上，中央政府屡次房地产调控实际上起到了某种相反的助涨作用并延长了泡沫的时间。

在过去十余年中国房地产市场中，地方政府、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员，结成了一个相当稳定的多头利益集团。而唯一能够与之抗衡的中央政府，实际上也一直受制于经济增长之紧箍咒，而屡屡诚服于这个集团。而反观空头一方，仅仅只剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工了。这个阶层在中国目前的政治格局中，几乎可归为最弱势之列，其政策影响几乎可以忽略不计。以这种力量与强悍无比的房地产多头相搏，无异于以卵击石。而即便是这些人，一旦他们买房之后，他们就会立即转变为多头一方。毕竟，又有谁愿意自己的资产缩水，甚至变成负资产一族呢？如此看来，除了那些在现行房价下已经彻底沦为看客的潜在购房者之外（颇有创意的中国房地产商们为他们发明了一个颇具羞辱性的别名：刚需），中国的房地产市场已经出现了净多头格局。所有的利益主体都坐等某种神秘力量推动房地产价格的不断泡沫化，从而从中渔利。以这样的力量对比，不少人可能真的相信：中国的房地产真的会涨到天上去。然而，有经验的投资者都知道，当一个市场全部都转变为多头的时候，市场实际上已经处于高度危险之中，换言之，市场反转的时候可能越来越近。其中道理非常朴素：所有的多头力量都已经满仓入货，再也没有新的资金可以推动价格继续上涨。当那些刚需们被迫追涨蜂拥入市的时候，中国房地产的多头力量正在逐渐被耗竭。在这方面，迹象已经变得越来越明确。有数据显示：中国的首次购房者的年龄正在快速降低。在北京，首次购房者的平均年龄已经下降到27岁。这个远远低于其他国家水平的数据表明的是，中国房地产市场的购买力正在被迅速耗尽。当很多被认为不该买房的人都在买房的时候，难道不是一个牛市接近终点的有力证据吗？这就正如当不该买股票的卖菜老太太都在买股票一样，将被熟练的投资者视为市场噩耗。顺便要提到的一个信号是，作为中国房地产市场的一个最为决绝的空头——一位叫“牛刀”的先生，最近也已经向多头投降。开个玩笑，在这个时候，我们应该将牛刀先生视为市场一个灵敏的反向指标。多年之前，我的一位朋友在谈到股票市场的时候曾经有过一个相当有趣的比喻：市场必须有摩擦力，如果失去摩擦力，市场就会飞出去。而飞出去的结果就是重重的跌落。从这个视角观察中国房地产市场，中央政府，地方政府、银行、房地产商以及形形色色的投机者们万众一心、合力做多的2009年，与之何其相似乃尔？2009年的中国房地产难道不是真的飞出去了吗？一种看上去不可一世的力量，毁灭他们的往往是他们自己，世事如此，言之可叹。

凭借逻辑上的证据，（包括中国房地产的空置率、自有住房率、租售比、房价收入比、尤其是中国未来经济的增长前景），以及市场经验，我们有充分的理由相信，中国房地产在2009年的放量暴涨，已经耗尽了这个市场绝大部分多头力量。这一年将是中国房地产市场长达十二年牛市的一个终结之年。而当下中国房地产市场的种种表现，不过是其在顶部的最后挣扎。接下来的将是一次漫长的，惊心动魄的下跌。如果你想知道那会是什么景象，2008年中国股票市场就是一个标准的蓝本。鉴于中国房地产价格对中国经济增长的严重透支程度，在我看来，中国房地产几无软着陆的可能，而很有可能是一场雪崩。

在论述人类的农业及畜牧业革命时，汤因比认为，这不仅是技术的革命，更是人类由此获得了一种美德，人们已然认识到：“他们无论怎么饥饿，也绝不能吃光种子或杀掉为他们提供奶水和补充畜群的母牛，母羊和母山羊。”而中国今天的房地产市场似乎已经根本背离了这一文明得以延续的美德。

在牧场被啃光、只剩下那些凶猛的动物的时候，猛兽之间的相互撕咬就可能成为他们生存下去的唯一办法。这大概就是所谓市场的力量。目下的中国房地产市场正处于这样一场战争的边缘。

2005年的时候，我曾经写过一篇《房地产套牢中国》，意思是说，房地产作为一个奇特的行业，已经将中国的强势利益集团紧紧捆绑在一起进而也将中国经济的命运捆绑在一起。5年多过去之后， 这种捆绑不仅不见放松，反而更加紧密（我相信已经有人透不过气来）。如果说那个时候这还仅仅是一种趋势，那么现在房地产可能已经真正套牢了中国。房地产，已经成为中国的一个死结。不过，西谚云：没有永远的朋友，只有永远的利益。中国房地产的死结也会因为利益的分野而被打开。

如前所述，中央政府对房地产的态度取决于房地产泡沫给他们带来的价值。不用我算，在前面十余年，房地产给中央政府带来的正面价值远远大于负面价值。但此一时彼一时，眼见得泡沫愈大，金融愈危，民怨愈盛，中央政府的算盘就可能打得不一样了。对于中央政府而言，房地产拉动经济的作用虽然仍不可小觑，但也不是完全无法替代，比如多建廉租房，也同样可收拉动经济之功，况且在经历十数年的高速增长，自有住房率已经到接近90%左右的情况下，房地产究竟还有多少拉动经济的潜力实在令人存疑。更为重要的是，房地产所引发的政治信任以及所带来的政治损失，正在变得越来越难以承受。显然，利弊权衡之后，天枰正在向另外一面倾斜。我的判断是，中央政府对房地产的态度正在从最初的积极鼓励到前几年的被动支持，开始转变为今天的中性。用官方语言表述就是，“保持房地产的健康、稳定”。在 2010年，中央政府在年初及9月31日连出重手抑制房地产价格，即是这种态度转变的明确信号。虽然我也相信中央政府态度仍然可能出现反复，但随着房地产泡沫日长夜大，这种概率会越来越小。与此相反，坚决抑制的概率的却变得越来越大。投资之大势者，此之谓也。时移世易，房地产曾经稳如磐石的多头利益联盟显然已经出现裂缝。不过，在我看来，中央政府的态度并不是决定房地产走势的唯一因素，甚至不是最重要的因素。任何资产泡沫说到底都是货币现象。也正是由于这个原因，我们相当有把握的判断，中国房地产泡沫已经走到尽头，处于盛极而衰的转折点上。

2008年金融危机以来，中国出于反危机之需，敞开货币闸门，货币供应达到有史以来的最高峰。一个被广泛引用的数据是：中国M2与GDP之比已经达到180%远远超过美国的60%，广义货币的总量M2 在2010年8月份达到68.7万亿，竟然超过美国10万亿左右。如此洪水猛兽般的货币态势，难道我们还能指望货币政策继续扩张吗？虽然，疯狂的货币扩张在美国似乎没有引起通货膨胀，但不管美国、日本如何，也不管货币供应与通货膨胀之间的关系出现了哪些我们不知道的变化，但作为一动而关乎天下社稷的政治家，货币供应与通胀之间关系的传统训诫，恐怕也不能完全掉以轻心。显见的事实是，中国的CPI正在以超过所有预测者的速度逐月攀升。温家宝总理十月初在接受cnn采访时，明确将腐败及通胀列为威胁政权的两大因素，实际上已经明确了今后一段时间货币政策的趋势。另外一个更加重要的迹象是，中国领导人似乎已经准备接受更低的gdp增长速度。这显然意味着更加稳健和更加审慎的货币政策。当然，我们也不能排除中国货币当局出于某种短期的政治利益而变成亡命之徒，更加疯狂的开动印钞机。但果真出现那种情况，讨论房地产恐怕已经没有必要了。明乎此，我们就能明白，从今往后，中国的货币政策将逐渐趋紧，甚至在某些时候会骤然收紧。渐紧是大趋势，剩下的只在于程度及速度。于此，中国房地产市场的大趋势已经基本抵定。在这里，那个一直沉默和隐身着的空头就要出场了。在整个房地产的泡沫游戏中，似乎从来就没有明显的受损者，只要房地产上涨，所有房地产的参与者几乎都能获利，所谓多赢格局，莫过于此。如此好事，何乐而不为？或许正是由于这种考量，一位着名经济学家曾放言：房地产下跌对谁都没有好处。（顺便说一句，这是我听到的关于房地产最无知的判断之一）然而，事实果真如此吗？天下从来就没有免费的晚餐，事实上，房地产泡沫在相当程度上是由全民货币购买力的损失来支付的。为了人为延续泡沫而放任货币滥发的今日中国，情况则尤其如此。以全民货币贬值为代价向某些特定市场主体无偿支付暴利，这种游戏无论如何是难以长期持续的。货币当局的这种貌似中性的欺骗真相一旦曝光，这个游戏就会嘎然而止。

当市场投机者们察觉并确认，市场最为重要的多头开始转向以及货币政策将真的开始从紧的时候，市场的螺旋式下跌就开始了。房地产市场的各类投机者们，一直被媒体妖魔化为一种可憎的形象，但实际上他们是一种中性的力量，涨是助涨，跌时助跌。他们从来不站在任何人一边，也从来没有所谓长远利益。人们或许很快就会看见，他们是如何怀着惊恐的心情摧残他们昔日的多头同伴的。一场相互践踏的熊市大幕，正在拉开。中国房地产——这个曾经催生过无数富豪，吸引了无数聚光灯的销金之窟，很快就会上演一幕剧情完全相反的戏剧。与这个剧情对应并作为背景的，是中国经济和政治的又一次艰难转型。